CBD写字楼项目风险分析

中国加入WTO以后，中央商务区的建设被很多城市提上了日程。很多城市把建设CBD作为城市的核心和标志，期望通过CBD可以提高城市的整体竞争力。为此，中国的一些大中城市像上海的陆家嘴，外滩与竹园多于6平方公里的范围内为上海发展中的CBD。北京中央国际商务区正在形成当中。一些大中城市和一些省会城市也在CBD的建设希望在本地区内肩负起金融控制中心的责任，借以提高城市在本地区范围内的竞争力，巩固领导城市的地位。

CBD的建设中主要的是商务房地产的开发，其中以写字楼为主要的商务房产。CBD的概念就注定的天价的土地出让金和楼盘售价。写字楼的高标准建设要求对建筑技术和管理来说是一种挑战，不仅需要大量的资金，还需要高超的项目运作与管理技术。

目前，我国CBD建设刚刚起步没有可借鉴的建设经验，写字楼的建设国内开发商涉足不深。CBD写字楼项目建设没有成熟的相关理论可以指导建设，此类项目的风险分析换没有人做。
本论文的介绍希望明白此类项目的风险分析过程和分析方法，为更深入的理论研究打下基础。

CBD写字楼项目中分析理论知识介绍

1 CBD写字楼项目基础知识

1.1 CBD的定义和特征
1.1.1 CBD的定义
CBD ，即“中央商务区”（Central Business District），现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。 　　
1.1.2 CBD的特征

1、可达性 　　
可达性是CBD最基本的特征。CBD一般位于城市的中心位置，从城市的任何一处都可以方便的到达。除此之外，CBD还是城市的信息中枢，是城市中人与人交换商品、信息和进行各种社会活动的中心。

2、高密度 　　
各商家竞相抢占对自己有利的地段，造成CBD的用地紧张，地价上涨，密度越来越高。在形态上表现为随着地价的上涨，建筑的高度和密度也在增长，形成CBD的特有景观，特别是在美国大城市中最为明显，即摩天大楼林立。 　
　
3、行业分区 　　
从理论上讲，特别是在一些发达国家，相同行业功能的集中有利于效率的提高。 　　
1.2写字楼的定义和分类
写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的.
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？
第一要素：黄金区位
第二要素：超大规模
这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。
第三要素：建筑文化
对于写字楼而言是摩天大楼的建筑文化。
第四要素：硬件设施
在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。
第五要素：软件服务

一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。
综上所述，CBD写字楼具有的特点也就明确了：一具有优越的位置；二具有较大的建筑规模；三具有较高的建筑高度；四具有先进的技术和配套设施，建筑设计新颖，建筑功能更完善；五物业服务周到细致

2 CBD写字楼项目风险分析理论的研究

结合CBD写字楼项目的特点，研究了项目分析理论。
2.1CBD写字楼项目中风险的定义和风险的度量
2.1.1 风险
现代汉语词典的定为可能发生的危险，一些英文字典将其定义为“遭受危险，蒙受损失或伤害的可能或机会”。在不同的文献中，对风险的定义各不相同。

从项目管理的角度对风险的定义界定如下:
风险是主体在决策活动过程中，由于客观事件的不确定性引起的，可被主体感知的与期望目标或利益的偏离。这种偏离有大小、程度以及正负之分，即风险的可能性、后果的严重程度和损失或收益。在项目管理中，风险的主体可指项目不同阶段的各项目参与者、业主、承包商、设计单位、施工单位、材料供应单位等;决策活动是指在项目进行过程中所采取的各种措施、方案及拟执行的计划等;客观事件是指与社会、经济、自然等有关的政策、法规的制定，材料价格的变动，火灾、地震的发生等事件;感知是风险的非常重要的一个特点，正是由于风险可被感知，风险分析和管理才有可能:期望目标或利益是指项目完成时，项目参与者期望此项目达到的功能、带来的收益、或对社会的贡献等:偏离一般是指损失的发生，但有时也有收益的偏离，如项目完成并投入使用后，年利润比预计的多的情况。

从CBD写字楼投资企业风险分析角度定义为CBD写字楼的风险是由于客观事件的不确定性引起的，可被投资企业感知的与投资预期目标或投资收益发生的偏离。

2.1.2风险的度量
由项目管理中风险的定义可以看出，由于项目目标的多样性，导致项目的偏离的多属性，即这种偏离有大小、程度和正负之分，也就是说项目风险的表述要表达其可能性，后果的严重程度以及这种后果的主体反应。为此，对项目风险的度量问题可以从以下几个方面考虑:

(1)联合风险的可能性和严重程度来测量
这种测量可以用风险量来表示，风险量R定义为R=（Pr,q），的式中Pf表示风险事件发生的概率，q为风险事件发生对项目造成的损失的大小。在项目风险因素的估计中常常用风险量来表示项目风险因素的影响程度的大小。
在对CBD写字楼项目的风险分析中，对风险项目风险估计需要用到本方面，主要通过对项目投资收益或进度用实际损失量或调查专家后计算的相对损失表示q。Pr的如何得到，下面说明风险估计方法时会详细说明。
(2)从后果的严重程度及主体的反应来测量
主体对风险的有没有反应在于其对项目的期望目标或利益，当后果的严重程度偏离主体的期望时，主体会感受到风险的存在。这种测量可以用风险率来表示，风险率用Pr表示，其定义为Pr=P(X 标签：

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