互联网+进化论：互联网金融＋房地产怎么玩？

　　价值

　　互联网金融最容易切入的地方是我们的日常生活，而生活中最大宗的金融交易在房子上。因此，互联网金融+房地产，必然成为资本追逐的游戏。一旦绑定了房地产，可以玩出的花样必定不少。近期，各类P2P和众筹平台，不断联姻包括万达[微博]、远洋、银泰等地产巨头，推出各类“互联网+房地产”产品。

　　总体来看，目前房地产与互联网金融的结合，依托于P2P平台和众筹平台开展，前者提供与房地产相关的各类贷款，而众筹平台上的玩法更多，如筹资建房、筹资买房、租金收益权等。

　　玩法

　　1)P2P+购房者+开发商：降低购房门槛

　　在“房地产+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押贷款，此外还有赎楼贷、首付贷和租金收益权产品等。

　　首付贷是伴随P2P行业发展新兴的贷款类型。目前大部分住房按揭贷款的首付比例都基本在房屋总价的30%以上，令不少刚需购房者和改善型购房者望而却步，首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。

　　据零壹财经研究院监测，2014年全年主要P2P平台的首付贷业务的交易总额约为3到5亿元，出售首付贷产品的平台已有包括搜易贷、平安好房、搜房天下贷、房金所等9家。据零壹研究院估算，首付贷市场的总容量约为292.8亿元，因此该业务还具有较大的可挖掘空间。

　　“中国整个房地产销售额应该差不多在10万亿，只考虑有5%的人有首付贷这种其他银行没有提供的需求，就已经是一个巨大的市场。”搜易贷CEO何捷在做客《互联网金融之夜》电视节目时，也表达了对这一巨大市场的期待。

　　2)众筹平台+开发商+投资人：理财为主

　　部分众筹平台则推出了筹资购房、卖出赚取差价的众筹项目。平台从开发商处以折扣价预定一批房源后，依托平台募集购房资金购买，并由第三方房产托管公司代为持有并管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者共同决定处置房产，负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。房子转手出售之后，所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，所得的收益作为投资收益。

　　该类产品是建立在看涨房价的预期之上，可以视为线上炒房团，受市场价格波动影响较大，风险较大。

　　3)众筹平台+开发商+购房者：营销为主

　　在前一种类型中，房子需要等待买家出现，筹资人才能获益，由于时间不确定，机会成本较高。因此，一些众筹平台将筹资人限定为有购房意愿的人。

　　如在某平台的一个众筹项目中，事先约定在成功后的预定时间内，平台组织众筹房源的竞拍，所有投资者均可参与，起拍价为众筹金额的1.1倍，出价最高者获得购房资格，而交易溢价则作为投资收益。在一定程度上，避免了出售的不确定性。

　　对开发商来说，此类众筹能够有效地加快销售、消化库存，开发商虽然有让利行为，但削减了大笔的营销费用。

　　4)购房者+开发商：众筹建房

　　为了契合个性化需求，也有企业推出众筹建房项目，购房者可参与建房的全部流程。市场已经出现的某个案例具体的操作如下：发起人通过微信等渠道发起筹资建房项目，申请人递交申请表、通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过群员商议决定，建立众筹家园小区，小区的初步设计方案中，房价在3500元/平方米以内，户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种，可以办理银行贷款，每人限购一套，房价比市场水平至少便宜30%。

　　众筹建房目前开展较难，主要体现在拿地难、证照手续难、成本控制难以及个人间利益的协调难。

　　5)P2P+商业地产开发商+投资人：权益类投资

　　以上的创新模式均集中在住宅类，近期还出现了“商业地产+互联网金融”的玩法，核心是开发商将旗下购物中心的多笔租金收益转让给投资人。

　　具体的操作是平台成立关联的商业保理公司，开发商筛选购物中心品牌商，将已形成的应收租金转让给保理公司后，包装成固定期限的理财产品转让给平台投资人，并由开发商提供担保。

　　某知名商业楼盘把200多个国内外品牌店面租约打包后做成保理业务，这些应收租赁就成了p2p平台的投资标的。

　　价值

　　那么，依托于P2P和众筹平台发展起来的“房地产+互联网金融”产品到底给借款人、投资人或开发商带来什么新价值呢?

　　1)投资人角度

　　无论是筹资建房还是筹资买房，通过出售来获取溢价，大大降低了大众的“炒房”门槛，给投资人带来了新的投资途径。

　　丰富了房地产相关的借贷产品，投资人可以从中获益。比如，目前市场上首付贷产品总体借款利率维持在较低的水平——9%左右，而给到投资人的利率在11%左右，中间2%的利差，一般由开发商让利补贴，并提供担保。投资人的收益则来自于借款人和开发商两方，而开发商的让利一部分会转嫁到购房者身上。

　　2)购房者角度

　　购房者也可以通过P2P借贷和众筹方式获益。

　　a 以首付贷为代表的借款产品，扫清了购房者的首付障碍，降低了购房门槛;

　　b 在以购房为目的的众筹项目中，开发商往往都有一定的让利行为，以低于市场20%-30%价格出售给购房者;

　　c 在筹资建房项目中，购房者甚至可以根据自己的个性化需求参与设计，这是传统途径无法做到的。

　　很多人测算众筹到底能让房价降多少，在《互联网金融之夜》开播时，众筹网CEO孙宏生和平安好房CEO庄诺略有分歧：孙宏生认为众筹能让房价下降50%，庄诺认为众筹主要节省了资金成本和营销成本，一本不低于20%。

　　3)二手房出售者

　　对于二手房的出售方，用互联网金融的方法去做赎楼贷、换房贷，按照何捷的估计，“我们给出去利率应该比其他非银行途径平均降低了30%，所以等于利率打了七折。”

　　4)开发商

　　开发商同样获益不少。

　　a 无论是P2P项目还是众筹项目，开发商都可实现促进销售和快速去库存的目的，同时省去了大笔营销费用;

　　b “众筹建房”的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销成本;

　　c 新兴的商业地产项目，则降低了开发商大规模的资金压力，能够快速回笼资金;

　　d 众筹建房能够更好地满足购房者需求，有针对性地建设购房者服务社区，大大延伸了房地产行业的商业链条。

　　目前“房地产+互联网金融”的玩法虽多，但带来的新价值主要体现在较低的房地产投资门槛，以及降低开发商的营销和资金成本，购房者的个性化需求还未得到充分满足。由于开发商在各类模式中的补贴和担保措施，承担了较多的风险。因此，目前的互联网金融+房地产大多是满足阶段性需求设计的商业模式，突破性的创新还比较少。